Чи буде в Україні ринок землі сільськогосподарського призначення?

22 Серпень 2017

Чверть орендарів – віком понад 70 років. Ціни на оренду сільськогосподарських угідь в Україні – одні з найнижчих у світі.

Автор: Джон Шморгун

КИЇВ. Земельні угіддя – найбільший актив України. Сільське господарство становить 40% експорту держави та близько 19% її ВВП.  Для порівняння, лише п'ять років тому ці показники сягали 27% та 10%.

Україна рясно наділена багатствами чорнозему – 30% від світового обсягу. Це десь 60% з 33 мільйонів гектарів земель в обробітку.

В 1990р. більша частина сільськогосподарських угідь знаходилися у володінні кооперативів – спадку Радянського Союзу. В 1999р. ці землі перейшли у фермерську власність з умовою, що вони можуть оброблятись або здаватись в оренду виключно такими особами. Продаж сільськогосподарських угідь заборонявся.

Мораторій на їх відчуження був введений у дію в січні 2001 року Законом України «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» та пізніше, у жовтні 2001р., Українським земельним кодексом. Вони мали виконувати роль тимчасових мір (на три роки) до введення двох основних законів: Закону «Про ринок земель сільськогосподарського призначення» і Закону «Про Державний земельний кадастр». Мораторій на відчуження землі  залишався чинним увесь цей час. Нещодавно його строк було подовжено до січня 2018 року.

Колишні робітники кооперативів старіють

Невеличкі земельні ділянки, які успадкували фермери, називаються «паї». Їх розмір варіює від 1 до 5 гектарів на «пайщика». Управлінці ферм змогли перевести більшість пайових договорів у довгострокові договори оренди землі, що дозволило зберегти цілісність полів. З 2004 року ці ферми далі об’єдналися у корпоративні холдингові структури та набули основних фермерських активів (елеватори, сховища, обладнання, тощо). Таким чином утворились великі сільськогосподарські підприємства, які ми бачимо сьогодні.

Цікавими є демографічні дані пайщиків. За оцінками, їх загальна кількість становить приблизно 6,9 мільйонів фізичних осіб, а це – 16% загального населення України! Переважна більшість таких землевласників мешкає у селах. Згідно з дослідженням Агентства США з міжнародного розвитку (USAID) в рамках проекту «АгроІнвест», близько 24% таких осіб є віком понад 70 років. Середньостатистичний пайщик – це особа віком 57 років з сільської місцевості та з вищою освітою.

Джерела: Державне агентство земельних ресурсів України, Державний комітет статистики України

Як організована оренда?

Умови договорів оренди землі регулюються підзаконними актами 7-50-річної давності, а розмір річних платежів прив’язаний до відсоткового коефіцієнту їх кадастрової вартості (на сьогодні приблизно 1,200 дол./га) і залежить від регіону та конкурентного середовища. Орендодавці мають переважне право на відмову при закінченні строку договору оренди.

Така орендна модель суттєво знижує вартість консолідації земель і дозволяє вибирати форму оплати (готівкою чи товаром) в залежності від побажань орендарів. У 2016 році мінімальна ставка орендного платежу складала 36 дол./га – одна з найнижчих у світі.

 

Джерела: Євростат, інші відкриті джерела

Хто орендує сільськогосподарські землі в Україні?

З огляду на оренду розподіл виглядає наступним чином: 

  • приблизно 39,000 малих фермерських господарств та фермерів-фізичних осіб працюють на 4.4 мільйонах гектарів або 14% від загальної кількості орних земель;
  • 70 найбільших компаній оперують на 6 мільйонах гектарів або 20% орних земель;
  • решта 68% земель с/г призначення розподілені між малими землевласниками та фермерами або знаходяться у володінні держави.

 

А як щодо земельного ринку нерухомості?

Малоймовірно, що мораторій на продаж землі буде скасовано. Нещодавно відбулася зустріч Петра Порошенка з директором-розпорядником МВФ Крістін Лагард, загальне тлумачення якої було висвітлено невірно після того, як Президент України заявив, що МВФ відмовився від своєї вимоги покласти кінець мораторію на продаж земель. Насправді, МВФ просто дозволив Україні відтермінувати таке рішення на 6 місяців.

Зрозуміло, що подальше «штовхання каменя вгору» лише зашкодить перспективам залучення Україною ліквідності для ринку та наданню можливості пайщикам вільно розпоряджатися своїм майном шляхом його продажу чи оренди. Проте, попри очікування багатьох, скасування мораторію – це не панацея від бід української економіки.

Політична складова в питанні земельного ринку

Політична ситуація в Україні напружена. Президентська партія «Блок Петра Порошенка «Солідарність»» опинилась перед стійким спротивом з боку партії «Батьківщина» колишнього прем'єр-міністра Юлії Тимошенко та з боку партії «Опозиційний блок». Питання продажу землі не користується популярністю в Україні. Дослідження агентства «AgriSurvey», яке було проведене у травні 2015 року, виявило наступне:

- близько 70% українських фермерів були проти вільного продажу земель сільськогосподарського призначення;

- 56% взагалі виступали проти створення земельного ринку;

- 14% допускали, що потенційно він може бути створений, але лише у довгостроковій перспективі.

Такий популізм може превалювати і на наступних Президентських виборах у березні 2019 року.

Проте, аби йти вперед потрібна політична воля і належне законодавство, яке б дозволило фізичним та юридичним особам купувати землі сільськогосподарського призначення. Повинні бути чітко визначені обсяги купівлі землі. Переважні права за орендованими землями мають забезпечити орендарям гарантії того, що умови договорів оренди не будуть порушені до закінчення строку їх дії. Це дозволить уникнути дроблення цільних полів на менші ділянки.

 

 

Який прогноз? 

Якщо Україна дотримуватиметься вказівок МВФ, мораторій буде скасовано наступного року.  Вітер політичних змін може віднести дане питання ще на рік, проте це малоймовірно.  

Врешті, я очікую, що багато землевласників вирішить продавати землю.

Просто подивіться на демографічні дані. Більшість власників вже давно пенсійного віку, тому розглядатимуть варіант продажу землі як можливість забезпечити собі достойну пенсію. Орендна плата починає рости, доки ринок підігрівають очікування зняття заборони на відчуження. Такі ціни на оренду конкуруватимуть з ціною продажу. З огляду на кількість доступних земель  та наявність ліквідності на ринку, малоймовірно, що впродовж перших кількох років після скасування меморандуму ціни на продаж їх наздоженуть.

Які можливості? 

Хоча й будуть обмеження на продаж землі, можливості для інвесторів, які зайдуть на ринок раніше, є очевидними. Ключовими тут виступатимуть інвестиції в сильні українські сільськогосподарські компанії з хорошою організацією орендних договорів. Викуп землі після закінчення строку дії договорів оренди дозволить підстрахуватись від ризиків.

Банки однозначно зосередяться на майбутньому земельному ринку, як і міжнародні фінансові установи. ЄБРР хоче виступити посередником з банками, аби підтримати процес передачі у заставу земель, що продаватимуться.

Врешті решт, ті, хто ще й досі не переконався у вигідності інвестування в українські сільськогосподарські угіддя, можуть ознайомитись з наступним Глобальним індексом с/г земель:

Джерело: http://www.savills.co.uk

Україна продовжує бути країною можливостей для сільського господарства. 

Бути чи не бути земельному ринку? Бути.

 

 

Джон Шморгун – колишній керівник компанії «DuPont», який більш ніж 25 років займався веденням сільськогосподарського бізнесу на території України та Росії. Випускник Військово-Морської Академії США. Наразі пан Шморгун є Президентом «AgroGeneration S.A.» (www.agrogeneration.com), портфельної компанії фонду «SigmaBleyzer». Контактні дані: jshmorhun@agrogeneration.com.

 

Джерело: http://www.theubj.com/news/view/will-ukraine-have-a-market-for-farm-land